Pitate se kako banke procjenjuju nekretnine
Kada je riječ o prodaji imovine i o njenom rentanju procjena je drugačija, iako se to često poistovjećuje.
Prije svega moraš znati da postoje dvije vrste procjene, a to su tržišna vrijednost i vrijednost banke.
Razlika između ove dvije procjene je od vitalne važnosti. U stvari, ponekad kada vlasnik kuće želi iskoristiti dio kapitala u svojoj imovini, šokira se kada procjena banke padne ispod tržišne vrijednosti koju su već procijenili u svojoj glavi.
Zato kada kupujemo dom ili želimo da ga rentamo, moramo dobiti procjenu banke. Na našu žalost nije dovoljna samo naša procjena.
Pa, zašto se to događa? Kako se dvije “vrijednosti” mogu toliko razlikovati za isto svojstvo? Kada želiš kupiti novu nekretninu ili refinansirati, banka se mora pobrinuti da ti ne „posudi“ više od vrijednosti imovine.
Pitate se pa kako banke procjenjuju nekretnine? Kao što sam već navela vrijednost banke nije ista kao tržišna vrijednost.
Šta je to tržišna vrijednost
Tržišna vrijednost je u osnovi cijena za koju će se imovina prodavati na trenutnom tržištu.
Formalniji način je: “Procijenjena vrijednost koju bi kupac platio, a prodavac prihvatio za nekretninu na otvorenom i konkurentnom tržištu.”
Glavna stvar koju treba razumjeti o tržišnoj vrijednosti je da postoji element emocija, a ponekad i ega, koji može povećati cijenu.
Sjajan primjer za to su aukcije na kojima se kupci mogu zanijeti konkurencijskim okruženjem i na kraju platiti puno više od svog budžeta da bi “osvojili” nekretninu. To je posebno slučaj kada se „zaljube“ u dom i spremni su proširiti svoj dom i porodicu.
Isto tako, kada je tržište „vruće“, kupci mogu dobiti „Strah od propuštanja“ i na kraju platiti previše za nekretninu. Tržište nekretnina je nekada u usponu, a vrlo rijetko u padu, i jako je teško reći za koliko će biti prodana neka nekretnina, ali sa pravilnim istraživanjem, usporedbom prodaja, može se otprilike dokučiti tržišna vrijednost nekretnine.
Zašto se vrijednost banke razlikuje od tržišne vrijednosti
Procjena banke u principu je samo igra brojevima. Šta bi bila procjena banke?
Profesionalni procjenitelj izvršit će procjenu imovine banke bez ikakvih emocija, dakle samo brojke ga zanimaju.
Procjenitelj će fizički procijeniti tvoj dom i uporedivu prodaju kako bi postigao vrijednost za koju vjeruje da će se imovina prodati u tom trenutku.
Procjenitelj također procjenjuje tvoj dom “onakvim kakav jest”, što znači da će, ako postoji manje stanje zapuštenosti ili nekvalitetna prezentacija, to uzeti u obzir u njihovoj procjeni.
Glavna poenta ovdje je da je bankarska vrijednost često niža od tržišne zbog svoje objektivnosti, nedostatka „emocija“ i pristupa „od trenutka i stanja“.
Naravno, ovo može smetati svima koji žele refinancirati ili kupcima koji moraju doći do većeg depozita jer će banke posuditi samo procenat (odnos zajma i vrijednosti) procjene banke, a ne vrijednost nekretnine.
Razlog zašto zajmodavci koriste kompanije za procjenu vrijednosti za procjenu imovine je jednostavan. Da je zajmodavac izdao zajam, a zajmoprimac ga nije mogao vratiti, zajmodavac bi bio prisiljen prodati nekretninu kako bi vratio dug. U ovim okolnostima, gdje je neophodna brza i jeftina prodaja, zajmodavac će postići visoku prodajnu cijenu kako bi povratio puni iznos kredita.
Praktično, nekretnina vrijedi onoliko koliko će neko platiti za nju. Procjena imovine je detaljan izvještaj o tržišnoj vrijednosti nekretnine. Ovo definira Vijeće za međunarodne standarde vrednovanja kao procijenjenu prodajnu cijenu “između kupca i prodavača u nepristupačnoj transakciji, nakon pravilnog marketinga i gdje su stranke djelovale znalački, razborito i bez prinude”.
Može li uticati na bankarsku procjenu imovine
Odgovor je i “da” i “ne”! Kada dođe vrijeme da banka procijeni tvoj dom, možeš poboljšati cijenu istog ukoliko prepraviš i popraviš sve što treba biti prepravljeno. Npr. završni sloj boje, okućnica, trava,postavljanja kuhinjskog ormaića koji nedostaje, bukvalno kao da je slikaš za magazin, svaki detalj je bitan, samim tim će procjenitelj ući u tvoj dom sa osmijehom a ne namrgođen.
Pored toga, pobrinite se da imaju sve potrebne informacije o vašoj imovini. Ako se nalazite u kompleksu jedinica, ima li nekretnina dvorište ili odvojenu ostavu? Obavezno ih upoznaj. Naglasi zašto je tvoj dom superiorniji od ovih usporedivih dokaza.
To može biti veličina zemljišta, broj spavaćih soba ili obim poboljšanja na lokaciji – šta god da tvoj dom oslikava u pozitivnom svjetlu.
Iako će profesionalni procjenitelji rado razmotriti tvoje istraživanje, vjerojatno ih ne bi treali pratiti u stopu ističući svaku manju izmjenu tokom njihove inspekcije.
Umjesto toga, trebali bi na početku istaknuti sve prepravke, a zatim ih pustiti da bez prekida nastave sa poslom. Iznerviran procjenitelj ti sigurno neće dati očekivan rezultat.
Kako banke procjenjuju nekretnine i kada je najbolje vrijeme za procjenu
Procjene se često izvršavaju samo kada je to potrebno, ali ako imaš mogućnost, razmisli o procjeni kada je tržište u usponu.
Procjene koje se naprave odmah po završetku radova, su se pokazale dobro, zašto? Jer procjenitelj tačno može vidjeti šta procjenjuje i primijeniti to odmah na tržište.
Što je odlična stvar, u principu odmah će moći primijeniti „vrednovanje kakvo jeste“.
Kako banke procjenjuju nekretnine i kako možeš povećati vrijednost svoje imovine
Postoje neke temeljne fizičke komponente koje utiču na vrijednost nekretnine.
Mogu se podijeliti u tri kategorije:
- Zemljište – gleda na lokaciju, položaj, nadmorsku visinu, orijentaciju, izgled, veličinu, oblik, topografiju i pristupačnost.
- Stan – dob, stanje, smještaj i iskorištenost (korisno iskorišten raspored).
- Pomoćna sredstva – Ovo se odnosi na druga poboljšanja mjesta, poput uređenja okoliša, ograde, staza i prilaza, bazena i teniskih terena. Ovdje važni elementi uključuju dob, stanje, estetiku i korisnost.
Neke od ovih osnova mogu se promijeniti kako bi se povećala vrijednost naše nekretnine, poput dodavanja bazena, promjene podnih pločica ili nadogradnja nekih od uređaja. Drugi poput lokacije i položaja, ne možemo promijeniti .
Naravno, strukturna poboljšanja nekretnine vjerojatno će povećati njenu tržišnu ili bankarsku vrijednost.
To može uključivati:
- Promjena rasporeda – poput stvaranja životnog prostora otvorenog plana radi stvaranja iluzije prostora
- Ažurirani uređaji – klimatizacija, kuhinjski uređaji itd.
Svježe – završen pod poput novog sloja boje ili novog poda
Ažuriraj kuhinju ili kupatilo za obnovljeni izgled.
Opet, njihova promjena na naslovu imovine može donijeti korist vašoj imovini i rezultirati povećanjem vrijednosti.
Dakle, iako bismo možda morali prihvatiti da su tržišne i bankarske vrijednosti često različite, to ne mora nužno značiti.
Ukratko, da bi poboljšali vrijednost svoje nekretnine zapitajte se: „Šta utiče na vrijednost nekretnine?“- i blagovremeno to poboljšaj.